Die Energie-Einsparungsverordnung aus dem Jahre 2009 hat aufgrund einer EU-Richtlinie durch das Gesetz vom 4. Juli 2013 bedeutsame Änderungen erfahren. Diese sind für Eigentümer und Vermieter von Immobilien relevant. Aufgrund der Energie-Einsparungsverordnung können Energieausweise für Wohngebäude entweder auf der Grundlage des errechneten Energiebedarfs (Energiebedarfsausweis, § 18 EnEV) oder des tatsächlichen Energieverbrauchs (Energieverbrauchsausweis, § 19 EnEV) erstellt werden. Der Ausweis kann also sowohl Energiebedarf als auch Energieverbrauch angeben.

Der Eigentümer beziehungsweise Vermieter einer Immobilie kann also zwischen der Erstellung eines Bedarfsoder eines Verbrauchsausweises wählen. Lediglich für noch zu errichtende Neubauten ist ausschließlich ein Energiebedarfsausweis zulässig, ebenso für alte Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist.

Der grundsätzlich zehn Jahre gültige Energieausweis wird beispielsweise erstellt durch Handwerksmeister (Bau, Heizung, Schornsteinfeger, durch einen staatlich anerkannten Techniker oder auch, in Delmenhorst, durch die Stadtwerke Delmenhorst). Bei Neubauten sind nur sog. Bauvorlageberechtigte beziehungsweise zum Teil auch Sachverständige ausstellungsberechtigt.

Seit dem 1. Mai 2014 wird gefordert:

  • die Angabe, aufgrund welcher Fassung der Energie-Einsparungsverordnung der Energieausweis erstellt wurde,• jeder Energieausweis erhält eine Registriernummer, die bis auf Weiteres das Deutsche Institut für Bautechnik vergibt, wobei ein Energieausweis ohne Registriernummer als nur vorläufig gilt,
  • auf der ersten Seite müssen sich Angaben zum wesentlichen Energieträger sowie Präzisierungen der Angaben zu erneuerbaren Energien und Lüftung befinden,
  • weiter erforderlich sind nunmehr Angaben zu Ersatzmaßnahmen,
  • wie bisher auch, muss der Aussteller des Energieausweises Modernisierungsempfehlungen geben, diese sind nunmehr allerdings notwendiger Bestandteil des Energieausweises.

Nach der vor dem 1. Mai 2014 relevanten Einsparungsverordnung hatte der Verkäufer beziehungsweise der Vermieter dem potenziellen Käufer bzw. Mieter einen Energieausweis zur Verfügung zu stellen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer/Mieter dies verlangt hat.

Die Vorlagepflicht hing also bislang von dem Verlangen des Käufers beziehungsweise Mieters ab, was seit dem 1. Mai 2014 nicht mehr möglich ist. Nach der jetzt gültigen Verordnung ist ein Verzicht auf die Vorlagepflicht eines Energieausweises nicht mehr möglich. Heute hat der Verkäufer/Vermieter dem potenziellen Käufer/Mieter, spätestens bei der Besichtigung der Immobilie einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen. Lediglich, wenn der Kaufbeziehungsweise Mietinteressent das Objekt nicht besichtigt, hängt der Zeitpunkt der Vorlagepflicht vom Verlangen des Interessenten ab, nicht jedoch die Vorlagepflicht als solche.

Dieser Energieausweis oder eine Kopie davon ist heute unverzüglich nach Abschluss des Kauf-/Mietvertrages dem Käufer beziehungsweise Mieter zu übergeben. Bei alten Energieausweisen sind auch die Modernisierungsempfehlungen mit vorzulegen und zu übergeben.

Legt der Eigentümer/ Vermieter den Energieausweis bei der Besichtigung nicht vor oder übergibt er ihn nicht unverzüglich nach Vertragsabschluss, so liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, die mit einer Geldbuße von bis zu 15 000 Euro geahndet werden kann.

Die Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises kennt Ausnahmen: Auf „kleine“ Gebäude, hierbei handelt es sich um Baulichkeiten mit nicht mehr als 50 Quadratmeter Nutzfläche und um Baudenkmäler, findet die Verpflichtung zur Erstellung und Aushändigung eines Energieausweises keine Anwendung.

Selbst bei dem Verkauf eines abbruchreifen Gebäudes gilt nicht der Verzicht auf Erstellung und Aushändigung eines Energieausweises, es sei denn, das Objekt kann nicht mehr geheizt werden. Dennoch ist auch bei einem solchen Gebäude der Zweck des Ausweises nicht gänzlich verfehlt, da der Ausweis dem Käufer in Form der Modernisierungsempfehlungen zumindest einen ersten Anhaltspunkt über mögliche Maßnahmen und deren jeweiligen Energieeinspareffekt gibt.

Beim Neubau muss der Bauherr unverzüglich nach Fertigstellung einen Energieausweis erstellen und sich übergeben lassen. Da ein Bauträger Bauherr und bei Fertigstellung auch Eigentümer ist, würde es genügen, wenn er sich selbst den Energieausweis übergeben lässt.

Gesetzliche Änderungen für Gebäude